投資法人みらい (3476) 個人投資家向け決算説明会に参加して来ました
今回は日本ロジスティクスファンド(8967) と共催です
決算説明会レポートです
開催場所日時
平成30年8月3日（金）１０：３０
日本生命丸の内ガーデンタワー３階 ＡＰ東京丸の内
レポート
投資法人みらい (3476) 個人投資家向け決算説明会（第４期決算）に参加して来ました
今回は日本ロジスティクスファンド(8967) と共催になります
今回の第４期 個人投資家向け決算説明会は
先週大阪でも開催され、今回が東京開催になります
受付が１０：００からとの事で早めの１０：１０頃へは到着しました
会場ビルは両リートのスポンサーである三井物産本社も入居している
日本生命丸の内ガーデンタワー内の貸し会議室
受付といっても特に何も手続きは無く空いている席に勝手に座る形式です
座席は１２０席程でしょうか、到着時で半分程の埋まり、最終的には満席になったようです
自由参加型の説明会は満席になる事があるので、早めの行くのがおすすめ
定刻１０時３０分開始
まずは司会の方より今回の進め方の説明
日本ロジの決算説明、みらいの決算説明、その後両方合わせて質疑応答との事
まずは日本ロジの決算説明が同社の社長さんよりあり
パワーポイントの資料と口頭で６０分程の説明がなされました
業績としては順調な推移ですがここの所株価は下落傾向です
１０分の休憩をはさみ投資法人みらいの決算説明
こちらも業績推移は好調です、三井物産系に変わってから
なかなか良い成長を遂げていると思います
まだまだ人気が無く利回りも高いので個人的に期待しているリートです
こちらは少しかけあしで３０分程で決算説明は終了
質疑応答
続いて両ファンド合わせての質疑応答です、覚えてる範囲で書いていきます
Q.(みらい)イデラキャピタルについて
スポンサーのイデラキャピタルは何者か？中国系ではないのか？
何故中国の会社が出てきているのか？
A.イデラは元々日本の企業、中国系のファンドに売却された為に中国系になっている
親会社が世界進出の一環として日本だけで無く世界に投資している
現場の社員は日本人だけ、三井物産以上の情報を持っているしバリューアップノウハウもあり
いろいろサポートしてもらっている
独自路線等は取れないので安心して欲しい
Q.(みらい)ビルの稼働率、評価額について
ビルの稼働率が落ちてる物件があるがなぜか？また評価額が下がってる物件があるが？
A.ビルの稼働が落ちている所は区画が細かく別れているビルで
出入りがある為、落ちているとはいえ高水準維持している
評価額が下がっているのは賃料値下げの影響
Q.(日本ロジ)NAV倍率について
NAV倍率１倍割れているが？回復のために具体的施策はあるか？
A.具体的には言えないが財務体質向上に取り組んでいく
Q.(みらい)格付けについて
格付けＡＡ取りに行くと思うが、その取組はどのように考えているか？
A.
AA-を取るには資産規模が二千億円は必要
まずはA+目標、資産規模千五百億円を目指す
毎年400億円程度つづ増やしていきたいが高値掴みしないようあくまで内部目標
あとは分散とＬＴＶ４５％程度まで下げたい
※JCRでは既にA＋ですので格付投資情報センター基準の話だと思います
Q.(みらい)ホームページについて
ホームページの動画や決算説明の漫画などお金をかけ過ぎではないか？また格調高くしてはどうか？
A.それほどお金はかけていない
動画など丸投げすると凄くかかるが出来る限り自分たちでやって
指示出しなどしている。他のリートからも問合せあり制作会社など
紹介したりもした。
動画などを用いてわかりやすく説明していくのは海外のリートなどでは
当り前に行われている、よりわかりやすくという観点で継続していく
Q.(みらい)海外展開について
海外の不動産を買ったりとかは想定しているか？
A.現在考えていない、強みが活かせる日本に集中
Q.(みらい)知名度について
知名度が低いために人気が無いのではないか？９月のJ-REATフェアにも出ないようだが？
また三井物産系である事を活用できないのか？（リート名？）
A.昔はリート名にスポンサー名をつけないルールだった
最近は抜け道でつけている所もあるよう
今回のフェアは見送った、その他でアピールしていく
Q.(日ロジ)株価について
最近株価が低迷しているが、同じような物流ファンドが出てきていて競争になっている為か？
A.再開発等で他とは差別化していく
築年数が古い施設も持っているのでそういうのを建て替えるなど
Q.(日ロジ)火災について
アスクル工場で火災があった際業績低迷したが、ここも火災があれば影響は大きいのか？保険等入っているのか？
A.保険は入っている、建物、営業保証等
Q.(みらい)ミ・ナーラの方針
ミ・ナーラは今後売却するのか継続保有か？
A.長期保有方針、今は短期契約テナントもいるので
今後長期契約に切替えていく
売却は考えていない
Q.(みらい)増資したのに分配金が増えていない
増資して物件を買ったのに予想分配金が変わらない
分散にはなったが、外部成長で分配金を増やしていくのは難しいのか？
A.今後も増資で分配金成長は可能と思っているので取り組んでいく
以上で質疑応答終了となりました
お土産
座席にはお土産と資料が用意されていました
ペットボトルのお水(330ml)
日ロジより ハンカチとウェットティッシュ
みらいより オリジナル瓦せんべい
参加自由の説明会でお土産まで用意して頂けるのは嬉しいですね
まとめ
投資法人みらい、日本ロジスティクスファンドの個人向け決算説明会のレポートをさせて頂きました
リートの決算説明会に出席するのは今回が初めてでしたが内容的には決議事項が無い総会みたいな形ですね
分配金が高い投資法人みらいの方がやはり注目度が高いのか質問等はみらい向けが多かったです
株主総会や決算説明会など機会があれば参加していきたいと思います
